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Il contratto preliminare di compravendita
Se la proposta irrevocabile di acquisto viene accettata dal venditore nei tempi in essa fissati si giunge alla promessa di vendita o compromesso, che impegna entrambe le parti a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita.
La promessa di vendita è un contratto preliminare e si contrappone al contratto definitivo. Esso assolve alla funzione di impegnare le parti per un evento che non sia immediatamente realizzabile.
Così per esempio, l'acquisto di un immobile che il proprietario si propone di vendere. Mancano, però, i dati catastali, e non possiedo tutta la somma, di conseguenza devo procurarmela chiedendo un mutuo. Intanto sia l’acquirente sia il proprietario del bene, hanno interesse a che il nostro impegno reciproco assuma il carattere di un vincolo giuridico.
Alla funzione di creare questo vincolo obbedisce appunto il contratto preliminare di vendita detto anche "compromesso".
Gli elementi essenziali del compromesso sono:
· il prezzo dell'immobile;
· le modalità di pagamento del prezzo;
· la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico (rogito);
· la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli;
· la descrizione dell'immobile e sue pertinenze;
· l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto,caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale;
· la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia;
· la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio);
Per comprare una casa bisogna sapersi muovere con disinvoltura tra le norme legali, fiscali, urbanistiche, catastali e spesso imbattersi in documenti non conformi, situazioni ipotecarie poco chiare, termini giuridici che danno per scontato rapporti contrattuali. Spesso l’offerta al pubblico di un immobile è gestita da una o più agenzie che in questo caso non solo fungono da intermediari, ma riescono a semplificare la procedura per concludere l’affare.
Se si intende procedere nella trattativa il primo passo è quello della proposta di acquisto, ovvero un modulo in genere prestampato che l’agenzia ha in uso e che deve recare la dicitura ‘depositato presso la C.C.I.A.A.’. La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore; fino a che il venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, che avendola dichiarata irrevocabile, deve attendere la decisione del venditore di accettarla o meno nei termini convenuti (massimo 15 giorni). Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le partirestano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita, infatti, se il venditore sottoscrive per accettazione la proposta, il primo passo in fase di acquisto si è concluso.
A questa prima fase segue di norma la sottoscrizione di un contratto preliminare, nel quale vengono regolamentati tutti i patti, le garanzie e le formalità della futura vendita. Da un
punto di vista giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, infatti se una delle parti, cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. (art 2932 c.c.).
La differenza è più di forma, in quanto nel preliminare di compravendita vengono indicati molti più dettagli relativi all’affare in corso; il contratto preliminare deve comunque contenere le seguenti informazioni:
Identificazione delle parti (venditrice e acquirente)
Determinazione del prezzo e modalità di pagamento
Indicazione dei termini
Identificazione dell’oggetto della compravendita
Regolarità urbanistica
Provenienza
Garanzie del venditore.
Sul preliminare di vendita, non andato a buon fine, si paga l'imposta di registro in misura fissa. Per quanto concerne l'aliquota proporzionale, normalmente applicata agli acconti, il contribuente ha diritto al rimborso, se il definitivo non è stato stipulato. Lo ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 14028 del 15 giugno 2007, ha respinto il ricorso del fisco e tracciato un quadro particolarmente chiaro sull'imposta di registro in caso di preliminare a cui poi non sia seguito il contratto definitivo
