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Il Rogito notarile
Il rogito notarile è un documento redatto da un notaio ed ha perciò efficacia di atto pubblico ai sensi dell’art. 2699 del Codice Civile. La formazione degli atti notarili è disciplinata dalla legge n.89 del 16/02/1913, o legge notarile. L’atto notarile deve essere ricevuto in presenza delle parti e di due testimoni. L’articolo 51 della legge, l’atto notarile deve recare l‘intestazione “Repubblica Italiana” e contenere:
* Indicazione in lettere anno, mese, giorno, comune e luogo in cui è ricevuto.
* Il nome, il cognome e la residenza del notaio nonché il distretto notarile nel cui ruolo è iscritto.
* Il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il domicilio o la residenza e la condizione delle parti e dei loro eventuali rappresentanti, dei testimoni, e dei fidefacienti.
* La dichiarazione della certezza dell’identità personale delle parti.
* Indicazione in lettere delle date, somme e delle quantità delle cose che formano oggetto dell’atto.
* Indicazione dei titoli e delle scritture inseriti nell’atto notarile.
* La menzione che dell’atto è stata data dal notaio o da persona di sua fiducia.
* Sottoscrizione con nome e cognome delle parti.
* Per gli atti di ultima volontà, l’ora in cui avviene la sottoscrizione dell’atto notarile.
* Negli atti composti da più fogli, la sottoscrizione delle parti dell’eventuale interprete, dei testimoni e del notaio.
Una volta sottoscritto il rogito, il notaio dovrà adempiere ad una serie di impegni di natura fiscale e burocratica. Prima di tutto dovrà registrare il rogito presso la Conservatoria dei registri immobiliari, pagando l’imposta di registro o l’Iva, se trattasi di acquisto di immobile nuovo, l’imposta ipotecaria e catastale, il bollo. Poi consegnerà, sempre alla Conservatoria, una “Nota di trascrizione”, con un elenco di tutti i vincoli che gravano sull’immobile e derivano dal contratto di compravendita. Iscriverà inoltre le ipoteche per l’acquisto di un immobile tramite mutuo, ma anche tutti gli altri diritti reali quali diritto di abitazione, usufrutto, servitù, enfiteusi ecc
Le insidie del rogito
Una cerimonia sacrale: ecco come è avvertito, con un brivido di emozione, il momento in cui acquirente e venditore si trovano per sottoscrivere il rogito davanti al notaio.
Alla firma dell'atto chi ha comprato si sente finalmente sovrano di un piccolo regno, la sua nuova casa. E il notaio, che in questa occasione riveste il ruolo di arbitro imparziale della correttezza assoluta di quanto scritto e sottoscritto, è una rassicurante presenza.
Purtroppo la realtà è un po' diversa, infatti:
- Il notaio non può sempre, neanche volendolo, suggerire il contenuto di un rogito equo ed equilibrato. Infatti il compratore e il venditore (magari assistiti da un agente immobiliare poco serio) possono aver firmato in precedenza un compromesso di acquisto in cui sono previste clausole lecite, ma sfavorevoli per l'uno o per l'altro.
- Anche il notaio più scrupoloso non si trova spesso in condizione di verificare certe "magagne" di un immobile. Il caso tipico è quello della regolarità urbanistica, oppure la presenza di un inquilino non dichiarato.
- L'atto, per quanto letto ad alta voce alle parti, può contenere inesattezze.
- Dopo la firma del rogito l'acquirente non è affatto proprietario a tutti gli effetti della casa. Perché questo accada, occorre attendere il momento della trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo allora, infatti, l'acquisto sarà opponibile rispetto a terze persone, e potrà dirsi davvero realizzato.
